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香港楼市崩盘历史 中国楼市到底何时崩盘?看看日本和香港历史

发布日期:2016-03-16 互联网 青青草原

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浙江人曾说,有钱人都想去杭州;南方人曾说有钱人都希望在上海购房;还有中国有钱人都想在北京买房。不过,记得几年前有个说法,亚洲有钱人都希望在香港购房,可结果香港房价还是开始下跌了,最近香港地价一下跌去70%;多年前还有个说法,全世界有钱人都希望在东京购房,结果最后东京房价跌去了90%……(名人语录 www.bufuzao.com)





日本几代人都被房子坑惨了,它曾让日本30年没翻身。

 

据说,当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。

 

日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身。

 

日本房地产就是在这个时候崩溃的

 

“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ――俾斯麦

 

房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。

 

 数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

 

第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。

 

根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。

 

知名财经评论人齐俊杰表示,日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

 

而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。

 

齐俊杰指出,别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

 

第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。

 

房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。 

 

数据来源:日本不动产研究所JREI

 

对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从19936月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

 

日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。

 

第三,周期的巨大力量不可忽视,潮涨潮落,有涨必有跌。

 

日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期,相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性,会一直上涨。但是,经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

 

关于房地产,日本能够告诉我们很多,但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期,信用周期影响很大,而且是长周期,甚至超长周期资产。当周期上行,可以持续很长时间,一旦周期改变,则谁也无力回天。对个人和家庭来讲,十年是很长的时间,但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富,则可能随着周期的车轮上涨,也可能被下行周期的车轮碾碎。

 

与日本地产类似的是,香港地产也曾经历过崩盘,在近50年来,甚至经历了三次。

  

香港楼市的三次崩盘――摘自香港地产业百年

 

香港楼价在19971019日的最高峰后的一年间下跌了一半,其后在1999年曾反弹两成,但随着“八万五”时期所兴建的楼宇陆续落成,加上种种因素,楼价在其后3年多再下跌超过四成,在2003824日更跌至谷底。在这5年零10个月,香港楼价下跌七成。

 

这就是香港楼价崩盘的全过程。这次崩盘,造就了一大批负产者,很多香港人因此破产。

 

 一 70年代末80年代初,炒楼风最炽热时,炒家索性整幢大厦炒卖,形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息,其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦,中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在197812月至19809月期间3次转手,售价从7.15亿元增加到16.8亿元,短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在19808月至19811月期间两次转手,售价从10.89亿元升至22.35亿元,短短半年间升幅逾1倍。

 

炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。

 

当时,香港的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上,当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时,楼价下跌便势所难免。1981年,香港地产市道已转趋呆滞,空置单位大增,1980年新建住宅楼宅中,空置率已高达41.3%,大量单位滞留在大小炒家手中。地产市道的下调,只是迟早的问题。

 

70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981107日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。


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