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日本楼市崩盘后投资 日本楼市崩盘后投资 【地产】日本楼市崩盘对中国的启示

发布日期:2016-03-16 互联网 吕铮

中国国庆“黄金周”前一天,中国央行公布的房贷新政,让市场开始感受到整体房地产政策出现放松迹象。尽管黄金周期间楼市成交量尚未明显回暖,楼市能否回稳还取决于政策是否能落实,但我们看到,整体的房屋销售开始改善,三线城市的成交量已经开始出现了同比上升。笔者认为房地产市场在第四季度将获得支持,未来政府如果进一步推出更加市场化的措施,长远而言,房地产发展将因此受益。


笔者曾多次指出,目前中国楼市正经历着周期性的放缓。房地产投资的放缓,与固定资产投资减缓的整体趋势是保持一致的。由于中国房地产投资占到固定资产投资的25%,也与其它行业和银行也密切相关,楼市下行成为了拖累今年经济增长的重要因素。不少市场观察人士常将中国楼市目前的发展与日本90年代楼市崩盘进行比较,我们认为中国本轮楼市调整与日本90年代不同,但与其70年代楼市下行状况非常类似,而日本这段楼市调整历史常常被市场所忽略。


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日本70年代楼市调整从1974年开始,在此之前的1968-1973年,楼价出现了强劲的上升。当时楼价上升的主要原因是,第二次世界大战之后(1947-1949)之后日本的高出生率造成了婴儿潮,加上70年代石油危机,引发了通货膨胀和房屋信贷扩张。为了控制可能出现的楼市泡沫,日本政府对土地所有者收税、收紧土地使用、还将利率水平从1972年6月份的4.25%调高至1973年12月份的9%。在政府采取了楼市收紧政策之后,抵押贷款收缩,地价也开始下降。经历了三年的调整之后,日本的房地产市场在1976年下半年开始恢复,之后再次出现了十年的楼价上升,直到1991年日本楼市崩盘。


对比目前中国楼市和宏观经济发展的状况,首先,从全球的水平来看,中国的经济发展水平还有很大的追赶空间。目前中国的人均GDP相当于美国的约22%,而日本在1971年人均GDP就达到了美国约22%水平。1991年日本楼市崩盘时,它已经是发达经济体,其人均GDP相当于美国的80%。因此,在经济发展水平上,中国还有很大的追赶空间。


第二,中国的城镇化和人口结构均将支持房地产市场的发展。1950至1970年,日本战后经济发展过程中出现了快速的城镇化。到1970年时,约有72%的人口为城市人口。中国的官方数据显示,目前约有53%的人口为城镇人口,这相当于日本1955年的水平。我们在早前的研究中曾指出,中国实际的城镇化率可能比官方数字要少15%到20%,这主要是由于户口制度限制,居住在城市的农村居民不能获得社保和养老保险。此外,中国的人口年增长率达到0.5%,随着独生子女政策的放松,中国人口的增速还将进一步上升。


第三,中国政府仍有较大的政策空间可以防止经济下行。1974年日本楼市调整是政策调整的结果。当时日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用税以及收紧货币政策。同样,目前中国的楼市调整也是政策调整所希望看到的。中国国务院从2011年推出“国八条”以来就对楼市实施收紧的政策。房屋限购令也持续了相当长的一段时间,央行也一直将中国的利率维持在较高的水平。因此,中国仍有相当大的政策空间可以防止房地产市场出现“硬着陆”。


整体而言,笔者对中国房地产市场的前景保持审慎乐观,但日本楼市崩盘的经验仍值得中国借鉴。1985年广场协议之后日元被迫升值,货币的大幅升值导致资本大量流入,造成了金融市场动荡,也大幅降低了日本出口的竞争力。


此外,1989年日本央行开始收紧货币政策的时候,楼市的泡沫已经出现,日本央行大幅加息是刺破楼市泡沫的首要原因。从日本的经验中可以看到,在楼市下行之时,中国政府需要对宏观经济风险和金融风险保持谨慎。笔者也认为,中国需要防止过度紧缩,并应该促进有序地去杠杆化。房地产行业的金融风险与其它领域高度相关,特别是影子银行和信托行业等,因此,只有创造一个宽松的货币政策环境促进有序去杠杆化,才可以降低楼市下行过程中的宏观经济和金融的风险。


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